如何破解亚洲地区购物中心的新挑战

2019-08-29 17:22 王康 中购联

引言

  • 没有人能否认全球商业正处于一场正在进行时态的革命。多元化和个性化的需求、电商的挤压、同行的竞争、新技术新媒体的推波助澜，都使得购物中心的后期运营更加复杂，并倒逼前期设计、定位、招商等更符合市场与消费者的期盼。

    伴随着社会多元化及消费升级趋势的不断演变，消费者对购物中心的需求早已不再局限于传统的购物。在中购联•2015年亚洲会议中，亚洲各国、地区领袖人物对本国购物中心所面临的新挑战做了详细分析并给与解决方案。就以下亚洲各国行业领袖经验之谈，行业勇士们您是否有所启迪呢？

马来西亚

过去的几年里，马来西亚的购物中心也与中国大陆地区一样包含了商业中心、零售店、酒店、餐饮、街店、商铺以及大卖场。从马来西亚地区的人口分布和购物中心的商业综合建筑占地面积来看，马来西亚商业市场既不缺乏大型购物中心，也不缺乏购买力。

对于目前世界的形势对马来西亚经济政策的影响，纵然有部分零售商通过优惠租赁政策和创新的方式获得更多权限去渡过艰难时光，但马来西亚零售业的业绩面临着众多挑战的事实是毋庸置疑。因此根据马来西亚的商业国情，未来的商业市场不得不找准着力点接受市场发起的挑战。

首先，要以旅游业为契机。从过去16年的消费清单来看，马来西亚旅游人口持续逐年增长，又因旅游业占马方零售业的业绩比例越来越大，所以马方希望今后推动旅游人口的增长，吸引更多的游客来马来西亚消费。

其次，打造社区先进的生活方式。与购物中心发展的方向相同，创造社区的生活方式是与健康、与F&B相连。当然，社区商业中会有会议中心及其他配套的设施，健身中心也会融入了购物中心里，娱乐中心也会并入社区购物中心发展。

最后，与当地政府和旅游局联合打造适合于全球经济发展平台。只有购物、旅游、度假、观光一体化，最好的服务、最好的产品，以及多元文化的定位，才会吸引到更多的客户群。所以，马来西亚旅游局以及政府对于购物中心的发展建设做出了很大的支持，使得马方的购物中心充满信心地接受各方给与的挑战。


香港

与马来西亚总体理念类似，香港商业无论是从管理经营领域范围都与其非常类似。作为一个国际金融中心，香港有许许多多的优势是其他城市无法与其比拟的。在过去一年当中，马来地区、日本地区的经济环境都有非常大波动的，虽然香港也有所改变，但整体上香港的经济和政治环境是稳定和安全的。

今年中国的股市落到了历史新低，下滑超过了53%，人民币的贬值厉害，这些都使得大陆人群去香港购物的兴趣下滑。与马来西亚一样，香港同样面临着全球经济放缓的形态，市场受到了挫折。更不幸的是，无论与世界上哪个城市相比，香港的零售业的租金都是全球最贵的。而全球市场的放缓，让香港失去了与部分奢侈品的合作机会。面对如此环境， 香港做出了以下变动策略以应市场变化：

1 关注零售业的占领份额。

在香港整体的GDP份额来讲，香港地区的购物中心份额很大。香港一直都有 “免税天堂”之称，香港服务于不只是亚太地区的游客购物，而全球的旅客。纵然经过占中等负面新闻的影响，但在过去的2014年到2015年，香港零售业占整体GDP的份额中还是有不断增长。

2 注意人口分化。

在零售行业中，过去香港有超过45万的人是被购物中心所直接聘用的。香港地区的人口比重比较大，人口密度高，因此从零售供应方向来讲，市场须关注本地居民的消费，才能保持香港总体产业营业额较为平稳增长。

3 扩大香港购物和度假的优势。

大陆开放之后，来港旅游购物的人群比重不断增加。数据显示，截止到2014年底，到港旅游的大陆游客占了60%，且人均消费在1000美金左右。如此大的消费群体，香港市场应加大迎合度，扩大度假购物优势。

4 研究消费者行为变化，建立游客的忠诚度。

今年由于各方面的原因，整体的消费水平还是下滑了7%，香港转移到深圳消费。零售商为适应高端客户的需求，努力设计出更多的项目，让其感受购物的与众不同。硬件的提升，附加服务扩大，游客的忠诚度自然不会低。

5 做好线上线下的统一运营。

面对网上购物的挑战，香港市场通过联盟的方式引入更多的电子商务模式，打造网上平台，意图是让线上线下的服务能够更好地紧密地互相促进。方便顾客更好查询想要的东西可以在哪里买到，如何到这个购物中心等等配套服务。



日本

据日本相关数据显示，在2014年，日本已有超过3614个购物中心，3400兆亿日元的营业额，购物中心总面积占日本占地面积的七分之一。从2014年到2015年上半年，日本奢侈品、高端购物中心的增长占有了大都市的主要购物中心模式。


在日本，无论是社区型购物中心还是都市综合体，商家都是非常重要的。只有符合商业主题的商家才会与购物中心看得更和谐。因日本人口已开始进入老龄化发展，社区购物中心、都市综合体的活力有所下降。所以与周边国家相比，日本购物中心的整体格局的都在变化。面对老态市场的延伸，日本市场为保持市场活力不得不重新选择开辟新市场。

首先，要选择主题。

根据市场行业的趋势，符合你的主题的商家会使得购物中心看得更和谐，而整体来讲，相对比较日本的整体人口，超过65岁以上的人口逐年地增加。我们的购物中心的整体格局的变化为购物中心的发展做了参考。

其次，与旅游相结合开辟新的消费市场。

外国游客到日本的数量在持续上升，2014年大概有1300到1400万人次，未来估计会有2000万的人访问日本。就娱乐功能和购物需求，开发旅游消费对于购物中心市场来说是可持续发展。

再则，增大电子商务应用。

电子商务的发展，市场给予的预测是使零售业每年可能会有10%的增长。所以电子商务的发展也带动购物中心、零售业的促销，物流、服务水平都也都因此为零售业绩带来影响。

最后，要回归到本位。

购物中心扮演的角色就是服务，我们要回归到最原始的服务方式，持续地去提供我们的最优秀、最优质的服务。要为就业提供更多的工作机会，要为人们的生活的提高做出贡献



印度尼西亚

在印度尼西亚地区全国范围已超过200家大型城市购物综合体，相比较于人口基数， 200多间购物中心是能够满足当地的需要。而相比其他国家，印尼的租金较低，因当地购物中心的空置率只有10%左右。

印尼在某种程度上可作为新兴市场，，政府对商业地产的发展非常受关注，对零售行业带来的GDP增长也十分期待。因此在政府的扶持下，如何建造不同区域的购物中心是印尼开发商不断研究的课题。根据印尼市场情况，印尼的开发须注意各个方面：

1 与商家保持良好关系。

与零售商保持非常好的关系，及时沟通非常的重要的。商业体能提供优质的服务与体验，客户群进行购物为商家带来增值。

2 选址。

随着零售业全球一体化的趋势非常明显，印尼零售商开始把目光放到日本或者是韩国、泰国，甚至是把目光投到了法国的巴黎。而其它一些海外国家的零售商也把目光投入印尼。在这个这是一个交叉的过程中，印尼发展商在重新审视选址，选择有很多原产物质的岛屿，以固有资源吸引外商投资发展。

3 关注消费人群分布。

了解人口分布以及人口增长，事实上就是了解终极消费人口的分布群。满足消费人群的期待，就是帮助购物中心赢得忠实客户群和固定人流。


台湾

台湾购物中心产业发展将近二十年左右，在这二十年中，台湾发展了60个大型购物中心。在这二十年中，购物中心产业在台湾已是蓬勃发展，现已遍及各地。

面对时下的市场发展，台湾购物中心也发生脱胎换骨的变化。实体购物中心、虚拟购物中心两个互相竞争，给了体验式购物中心一次发展平台。把科学技术运用到未来购物中心发展中给消费者一个经验型体验式购物中心已成趋势。而对于如何打造经验型体验式购物中心，台湾市场最有发言权。

1 做好空间坪效。

整个环境空间对于所有商业体经营业绩来说，是没有办法产生一毛钱的平效。可是，大型的商业体可透过特别的设计和空间布局带来更多人潮和消费。通过对消费者的转变研究，可知更好的环境可以带动不同的人流量和消费。

2 主题商场创新定位。

每一个商业体的创新，都是在了解当地消费者和族群后，让开发商结合当地消费者需求和未来消费的发展趋势进行创新定位。如台湾诚品生活商场以文创为主的商场，最大的特色就是把工作空间跟商品空间结合。文化餐馆、铁路商业等主题特色店的开发也都在主题设计方面得到追捧。

3 发展旅游购物中心。

在台湾市场中，开发者认为以旅游目的为主的和以观光客为主的购物中心，是一个非常受欢迎的观光景点。

4 新功能化的商业模式。

未来的购物中心不再只有零售、餐饮、娱乐设施的结合。购物中心应该把当地族群的需求融入购物中心，把所有生活需求在购物中心中整体提供。如：邮局、银行、教育、育婴等系列需求功能的配置。

【中购联出品】作者\王康，本文根据马来西亚、日本、台湾、香港、印度尼西亚等各国国购物中心协会在中购联13届年会中演讲整理，转载请务必注明来源\中购联微信公众号mallchina-org,谢谢！


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